Купити житло в Польщі

Навіть найкраща зйомна квартира завжди залишається зйомною. У ній не можна робити серйозні зміни, а іноді навіть і поличку повісити, за неї доводиться платити пристойні гроші (і плата з часом тільки зростає), доводиться миритися з доступом в неї чужих людей (навіть найприємніший домовласник все одно не член сім’ї)… Ну, і почуття захищеності в своєму житлі теж куди вище, ніж в чужому. І коли ви нарешті зважитеся, дана стаття дозволить зрозуміти загальні контури вашого надзавдання перед тим, як пірнути головою в ополонку.

Стаття розрахована на людей, які живуть і працюють в Польщі і мають намір облаштуватися в ній надовго (або назавжди). Ну, або ж просто мають намір вкластися в нерухомість в європейській країні.

Попередження: текст не описує всі можливі сценарії і підводні камені. Зокрема, стаття практично не стосується питань придбання або будівництва власного будинку. В цілому це, скоріше, введення в тему, ніж вичерпне керівництво.

Ключовим поняттям, коли мова заходить про нерухомість, є księga wieczysta. Буквально назва перекладається на українську як “вічна / безстрокова книга”, але в подальшому я буду використовувати стандартний для нас термін “будинкова книга”.

Будинкова книга – документ, нерозривно пов’язаний з будь-яким самостійним об’єктом нерухомості в Польщі: квартирою, будинком, гаражем, дачною ділянкою і т.п. Вона заводиться при будівництві об’єкта або його першій покупці і описує як сам об’єкт, так і його повну історію. Існує вона до того часу, поки існує сам об’єкт нерухомості (звідси визначення “вічна”). У разі багатоквартирного будинку є як загальна книга на сам будинок, так і окрема книга на кожну квартиру. Можуть, однак, зустрічатися ситуації, коли квартира не має власної будинкової книги. Зокрема, так трапляється при кооперативній власності на будинок, про що поговоримо в наступних розділах, або при неврегульованих правах на земельну ділянку під будинком. Останнє – досить поширена ситуація, наслідок кооперативного будівельного буму 70-х, коли правовому статусу землі не приділялося багато уваги. За оцінками, така проблема існує приблизно для 100 000 квартир в Польщі. Не вдаючись в деталі, зауважу тільки, що зв’язуватися з квартирою на невизначено чиїй землі не варто категорично. Детальніше можна почитати тут: https://www.money.pl/gospodarka/ponad-100-000-lokali-na-cudzym-gruncie-jak-to-sie-stalo-6329931953276545a.html.

У класичному варіанті будинкова книга являє собою набір паперів з печатками. У сучасності – це набір записів у базі даних Мін’юсту Польщі (Ministerstwo Sprawiedliwości). Всі будинкові книги відкриті для публічного перегляду на сайті Мін’юсту за адресою https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW. Операції з будинковою книгою проводяться виключно через суд, що, з одного боку, досить надійно, а з іншого – веде до великих термінів очікування (від пари місяців до півроку). Зміни в будинковій книзі можна ініціювати як через нотаріуса, так і шляхом особистої заяви в суді. Оскільки будинкова книга загальнодоступна в електронній формі, після покупки неможливо виправдовуватися, що не знав про якісь обтяження або особливості житла. Але якщо там чогось не було, то в разі судових тяжб це зіграє вам на руку.

Домова книга складається з чотирьох розділів (dział). Розгорнуто про них можна прочитати, наприклад, за посиланням https://www.morizon.pl/blog/ksiega-wieczysta/ . Нижче наводиться коротке резюме.

Перший розділ – основні відомості про об’єкт нерухомості: розташування, площа, кількість приміщень і поверхів, тип права власності на будинок (у разі квартири в багатоквартирному будинку) і т. п.

Другий розділ  – поточний власник (власники), а також яким чином отримані права власності.

Третій розділ – обтяження та обмеження на розпорядження майном (крім іпотеки). Тут знаходяться, зокрема, описи прав і домагань третіх осіб, наприклад хто може ходити через приналежну вам ділянку землі.

Четвертий розділ  – інформація про іпотеку (розмір, страховка, на кого оформлена і т. п.)

Будинкова книга містить всю інформацію від моменту її створення. З неї нічого не видаляється. Оскільки з плином часу деякі записи стають неактуальними, в електронній версії вони відображаються на сірому тлі, в паперовій підкреслюються червоним. У старих будинкових книгах записів може бути дуже багато, і розбиратися з тим, що актуально, а що ні, краще з фахівцем.

Стосовно до покупки житла варіантів два. Якщо ви купуєте квартиру на вторинному ринку, будинкова книга у неї вже є. Відповідно, ви можете заздалегідь перевірити всі її обтяження, права власності і т.п. Якщо квартира або будинок купуються на первинному ринку, від забудовника, будинкова книга вже створена для будинку в цілому і доступна для вивчення (відомості про неї повинен надати забудовник). Однак нова будинкова книга для конкретної квартири закладається після підписання остаточного документа купівлі-продажу. Термін очікування в останньому випадку – приблизно півроку.

При попередніх оцінках квартири за параметрами з будинкової книги врахуйте, що площа там вказується повна, з усіма додатковими приміщеннями (pomieszczenie przynależne) типу балконів або підвалу. Плюс площа таких приміщень вказується окремо. Щоб знайти реальну площу квартири, слід із загальної площі відняти додаткову.

Форми власності та підводні камені

Стосовно до житла в Польщі існує два основних типи права власності: справжня власність (pełna / odrębna własność) і кооператив (spółdzielcze własnościowe). Більш екзотичні форми типу służebność або TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego) ми тут не розглядаємо.

Odrębna własność – повноцінне право власності на квартиру. Власник має право використовувати приміщення на свій розсуд. У багатоквартирному будинку власник також автоматично стає учасником товариства власників. Вага голосу при загальних голосуваннях залежить від розміру купленої площі. Слід розуміти, однак, що навіть право власності не дозволяє змінювати зовнішні елементи квартири (балкони, вхідні двері, віконні рами, установка зовнішніх блоків кондиціонера) без узгодження з керуючим будівлею. Зокрема, засклення балкона, популярне на схід від Польщі, може виявитися невирішуваним або надзвичайно дорогим завданням.

Spółdzielcze własnościowe prawo (кооперативна власність) – тяжка спадщина соціалізму, право користування квартирою в багатоквартирному будинку. Формально окремого права власності на квартиру і приміщення у власника немає, вона належить кооперативу. Однак фактично власник може розпоряджатися їй на свій розсуд, як і у випадку з власністю, в тому числі має право продати її кому і як заманеться. Обмежень, за великим рахунком, два. Перше – не можна перепрофілювати квартиру (наприклад в магазин або майстерню) без згоди кооперативу. Друге – якщо не платити комуналку, то квартира за заявою кооперативу і рішенням суду може бути продана для сплати боргів. Також квартира в кооперативній власності може не мати будинкової книги.

В принципі, при покупці квартири особливої різниці між цими формами власності немає. Проблему може створити тільки відсутність будинкової книги – з’ясовувати обтяження на приміщення буде складніше, і купити квартиру в кредит без домової книги не можна (докладніше в розділі Про іпотеку). Детальний розбір даного сценарію можна знайти, наприклад, за посиланням http://prawo.szczecin.pl/z-ksiega-czy-bez/.

Однак слід тримати в розумі, що, крім права власності на квартиру або будинок, є ще й окреме право власності на землю, на якій стоїть будівля. І ось тут-то починається найцікавіше.

Типів володіння землею три: окрема і спільна власність, а також вічне користування (użytkowanie wieczyste / wieczysta dzierżawa).

Вічне користування означає, що земля належить гміні і видана в безстрокове користування, але не просто так, а за щорічну орендну плату (встановлюється гміною індивідуально). Для іноземця це хоча і означає додаткові регулярні витрати, але знімає проблему з дозволами, описану нижче. Однак починаючи з Січня 2019 р запущена ліквідація вічного користування і переведення всіх таких земель в окрему власність. Переведення передбачає двадцятирічний період виплати вартості землі, причому щорічний платіж дорівнює платежу на початок 2017 р. У разі одномоментної виплати залишку суми передбачається знижка в розмірі 50%, а іноді навіть 90% (залежить від гміни). А ще слід пам’ятати, що при переведенні вічного користування у власність можуть виникати проблеми з дозволами.

При обговоренні двох інших форм власності має принципове значення наступний факт: для покупки землі в Польщі негромадянину необхідно отримати спеціальний дозвіл від МВС. Це означає держмито в розмірі 1750 злотих, приблизно півроку очікування і відсутність будь-яких гарантій, що дозвіл дадуть. І ось тут криються вельми серйозні граблі. У разі окремого будинку земля купується в особисту власність, і дозвіл на неї потрібно без варіантів. При будівництві з нуля ви спочатку повинні отримати дозвіл на покупку шматка землі. Якщо відмовлять… ну, прикро, так, але, принаймні, ви не втратите гроші. А ось якщо ви купуєте будинок у попереднього власника, то чекати дозволу півроку продавець може і не захотіти. Можна віддати йому гроші на свій страх і ризик, але в разі відмови у вас виникнуть вельми цікаві проблеми з їх поверненням, а також із задатком.

Однак якщо ви все-таки хочете купити ділянку землі під будівництво власного будинку, нижче в статті є окремий розділ.

Якщо ви купуєте квартиру, то ситуація дещо простіша. Хоча ви стаєте формальним власником однієї енної частини землі під будинком, це спільна власність, ви не володієте конкретною ділянкою, а тому отримувати дозвіл не треба. Однак цікаве життя може підстерегти вас і тут – в разі, якщо ваше житлове господарство володіє ще й прилеглою земельною ділянкою, наприклад внутрішньою дорогою або наземними парковками. Залежно від ситуації дозвіл МВС цілком може знадобитися. Зокрема, він однозначно потрібний, якщо ви купуєте паркувальне місце або допоміжне приміщення на прибудинковій території, оформлені в особисту власність окремою будинковою книгою (не стосується місця на підземній стоянці під будинком). З урахуванням, що найчастіше паркувальне місце йде в навантаження до квартири і відмовитися від його придбання не можна, це може стати реальною перешкодою. Проблема не виникає, якщо замість права власності Ви отримуєте право одноосібного користування – але стоянку або гараж, так оформлені, не можна продати окремо від квартири, навіть якщо вони Вам абсолютно не потрібні. Ну і інших нюансів маса, так що завжди варто заздалегідь проконсультуватися з адвокатом або хоча б з нотаріусом.

Нарешті, іноземцю завжди потрібен дозвіл на придбання будь-якої нерухомості, в тому числі квартири, в прикордонній місцевості.

Також слід мати на увазі особливу форму власності (або обтяження житла) – dożywocie, довічне користування. Вона включає в себе довічне право користування житлом, а також повний пансіон (харчування, одяг, обігрів, лікування, медичну допомогу і т.п.) від власника квартири. Зазвичай правом довічного користування володіють люди похилого віку, які передали право власності на квартиру третім особам типу сторонніх фірм або людей в обмін на забезпечення. Право довічного користування третіх осіб не забороняє власнику продати квартиру, їх згоди не потрібно. Однак до нового власника переходять всі обов’язки щодо забезпечення такого мешканця до самої смерті. Так що якщо вас не радує перспектива утримувати в своїй новій квартирі абсолютно чужу бабусю, будьте дуже уважні при покупці на вторинному ринку. Врахуйте, що продавець може зробити активні дії по приховуванню даного факту – наприклад вивезти бабусю на дачу на час продажу і не згадати її в договорі купівлі-продажу, що ніяк не скасовує права довічного користування.

З урахуванням вищеописаного настійно рекомендується оформляти всі угоди з нерухомістю виключно через нотаріуса. Його обов’язком є перевірка всіх параметрів, і він відповідає за наслідки власним гаманцем, що дає високу гарантію чистоти угоди. Економія декількох сотень злотих може закінчитися серйозними неприємностями згодом, коли суд відмовить вам у реєстрації права власності або родичі і кредитори почнуть опротестовувати угоду.

Якщо вас цікавить глибоке занурення в нетрі житлового права, зверніться до першоджерела під назвою Ustawa o własności lokali (http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940850388/U/D19940388Lj.pdf).

Типи будинків та інша термінологія

Розглядаючи пропозиції квартир і варіанти договорів, ви будете стикатися з різноманітними термінами. В даному розділі перераховані деякі з них.

Про всяк випадок почнемо з простого. Квартира називається mieszkanie (ну, раптом після декількох років оренди житла ви ще не знали?) або, в офіційних документах, lokal. Придбання і покупець квартири описуються термінами nabycie і nabywca.

Типи житлових будівель:

  1. Dom jednorodzinny
  2. Dom wielorodzinny

Dom jednorodzinny

Dom jednorodzinny – односімейний, тобто особистий будинок. Хоча в таких будинках тягар утримання (опалення, ремонт і т.п.) повністю лягає на одного власника, ідея не залежати взагалі ні від кого є вельми привабливою. Крім того, власний будинок може коштувати рази в півтора-два дешевше, ніж квартира в багатоквартирному будинку з тією ж площею. Однак слід розуміти, що більшість таких будинків будується на околицях міста, часто в мало – або взагалі ніяк не облаштованих районах, що створює проблеми з доїздом до роботи, доставкою дітей в школу, закупівлями і т. п. Найчастіше в таких районах не обійтися без особистого автомобіля, а то і двох на сім’ю. Якщо зважитеся на покупку або будівництво такого будинку, дуже уважно вивчіть місцевість, щоб не нарватися на неприємні сюрпризи. Ну, і про дозвіл на покупку землі теж забувати не варто.

Існуючі варіації:

  • Wolnostojący – окремий будинок з власною ділянкою землі навколо.
  • w zabudowie bliźniaczej – одна зі стін стикається зі стіною іншого будинку
  •  w zabudowie szeregowej або просто szeregówki – ряд (“шеренга”) будинків, дотичних бічними стінами
  • w zabudowie gniazdowej – кілька будинків групуються так, що формують загальний внутрішній дворик
  • w zabudowie atrialnej – будинок у формі прямокутника з власним внутрішнім двориком (атрій).

Dom wielorodzinny

Dom wielorodzinny – багатосімейна забудова. Тип будівлі, в якому є більше однієї квартири.

1) Kamienica – будинок з історичної забудови, зазвичай другої половини 19 – першої половини 20 ст.красиві пряникові будинки, що красуються на фотографіях центральних районів міст, історичних місць і т. п., є кам’яницями, проте є і такі, що виглядають простими двох-триповерховими оштукатуреними будинками або чимось схожим на радянські цегляні хрущовки. Будувалися вони з цегли і кам’яних блоків, звідси назва.

Слід бути надзвичайно акуратним, розглядаючи квартири в кам’яницях. Житлові стандарти тих часів сильно відрізнялися від сучасних. Деякі старі кам’яниці вже в новий час пройшли капремонт, радикально перебудовані всередині і цілком комфортні для проживання. Однак більшість існує в тому ж вигляді, як було побудовано спочатку, і володіють такими недоліками, як незручне планування, круті сходи, вузькі сходові майданчики, відсутність ліфтів і взагалі утруднений доступ для людей з проблемами руху, погана звукоізоляція, санвузли в невідповідних для них місцях (в тому числі один загальний туалет на поверх), відсутність місць для паркування поблизу і т.п.

Понад те, кам’яниці в історичних центральних районах є об’єктами муніципального регулювання, що тягне додаткові витрати на підтримку зовнішнього вигляду будівлі. Ну, і слід десять разів задуматися, перш ніж купувати будівлю в таких районах – вуличний шум, відсутність великих магазинів і проблеми з транспортом навряд чи додають комфорту. Даний тип будівель не користується популярністю серед аборигенів, а тому ціни на них в середньому помітно нижче, ніж в інших типах будинків.

2) Багатоповерховий будинок – budynek wielokondygnacyjny, добре знайомий по Україні. Основним конструктивним елементом є під’їзд з вертикальними сходами (pion komunikacyjny, klatka schodowa), куди виходять двері квартир. Альтернативні назви – blok (mieszkalny), punktowiec, klatkowiec, wieżowiec (від wieża – вежа, домінуюча над оточуючими будинками, хоча будинок не обов’язково у формі вежі – так називають і будинки-стрічки).

Для панельних багатоповерхових будинків зустрічається також назва wielka płyta. Основна маса таких будівель була побудована в 60-70 рр., проте будівництво окремих будівель тривало аж до початку 2010-х. Можливі проблеми таких будинків теж добре відомі: старі труби, незручне планування, малі санвузли і кухні, звукопроникність стін, відсутність підземних гаражів і т. п. Однак масиви панельок зазвичай розташовані в районах з добре розвиненою інфраструктурою (магазини, школи, транспорт, парки тощо), що значною мірою може компенсувати недоліки квартири.

В основному багатоповерхові будинки – під’їзного типу і орієнтовані вертикально. Але є й інший тип багатоквартирних будинків – korytarzowiec і galeriowiec. Це витягнуті в довжину будівлі, основним елементом яких є центральний внутрішній коридор (korytarz) або зовнішня галерея уздовж однієї зі сторін, куди виходять двері квартир. Тип, скоріше, екзотичний, але ні-ні та попадається.

Також зрідка трапляється термін plomba ( plombowiec) – те, що в нас називається “точковою забудовою”: будівля, встромлена на п’ятачок вільного місця на раніше забудованій території.

При покупці квартири Вам стане в нагоді також наступна термінологія.

  • Kondygnacja – рівень будівлі, поверх в українському розумінні. Відлік починається з першого рівня від землі вгору, також бувають підземні рівні. Термін вживається в основному в технічних специфікаціях і юридичних документах. Синонім – poziom, вживається в основному для підземних рівнів.
  • Piętro – поверх в польському розумінні, kondygnacja мінус один. Перший польський поверх еквівалентний другому українському. Перша kondygnacja на рівні землі називається parter. За історичним задумом, партер призначений для нежитлових приміщень (магазини, пункти послуг, майстерні тощо), але в сучасній практиці там часто-густо обладнають квартири. У числі особливостей квартир в партері в нових будинках – високі стелі і невелика обгороджена ділянка землі перед будинком як заміна балкону (часто позначається терміном ogródek).
  • Loft – лофт (термін, запозичений з англійської). Квартира в індустріальному стилі, в класичному варіанті переобладнана з промислового приміщення (цех, майстерня, магазин і т.п.) в сучасності квартири в стилі лофт можуть потрапляти і в спочатку житлових новобудовах. Характеризуються великими обсягами, нарочито грубою обробкою і жахливими витратами на обігрів.
  • Kuchenny aneks – кухонна ніша. Надзвичайно важливий параметр квартири. Вказує, що в квартирі немає окремої кухні, а є тільки простір в одній з кімнат (зазвичай в салоні), призначений для монтування кухонних меблів та мийки. Кухня як окреме приміщення позначається терміном oddzielna kuchnia. Так що mieszkanie dwupokojowe з кухонною нішею і з окремою кухнею – дві абсолютно різні речі. Ще іноді можна зустріти словосполучення widna kuchnia, що означає, що в кухні є вікно.
  • WC – інтернаціональне скорочення від water closet, туалет. Слід тримати в думці, що в сучасних будівлях санвузол, як правило, суміщений (łazienka z WC). У будівлях радянського періоду санвузол може бути роздільний, але розміри окремих туалету та ванної залишають бажати багато кращого. Як і у випадку з кухнею, widna łazienka означає наявність вікна у ванній.
  • Piwnica – льох, приміщення в підвалі.
  • Komórka lokatorska, також pomieszczenie użytkowe – комора на сходовій клітці (за межами квартири).
  • Pomieszczenie na jednoślad – коморка, заточена під розміщення велосипеда.
  • Miejsce postojowe / parkingowe, parking, garaż – паркувальне місце / гараж.
  • Taras – тераса, простір на даху будівлі, побудованого уступами (як заміна балкону). Також іноді простір перед квартирою на першому поверсі.
  • Ogrzewanie – обігрів. Може бути двох видів: центральне опалення (ogrzewanie miejskie, гаряча вода поставляється через загальні тепломережі, зазвичай для великих багатоквартирних будинків) і локальне пічне – на газі, вугіллі і вугільних брикетах типу ekogroszek і т.п. (зазвичай для односімейних і малих багатоквартирних будинків). Детальніше – в розділі про комунальні послуги.
  • Teren zamknięty – закрита територія (обгороджений двір з доступом тільки для мешканців).
  • Termin oddania – термін здачі будівлі (для новобудов).
  • Stan deweloperski / surowy – стан квартири без обробки (для новобудов, докладніше – в наступних розділах). Може бути otwarty (відкритий, без встановлених вікон і дверей, найчастіше в односімейному будинку) або zamknięty (закритий, з вікнами і дверима, зазвичай в багатоквартирному будинку).

Первинний і вторинний типи ринку

Ключовим питанням при покупці квартири є тип ринку – первинний (pierwotny / od dewelopera) або вторинний (wtórny). Обидва мають свої переваги і недоліки.

Первинний ринок

Переваги:

  • Точно відомий стан квартири – використаних будматеріалів, проходження труб і проводки під підлогою і в стінах, параметрів теплозбереження і т.п., плюс гарантія від виробника (rękojmia) на усунення неполадок протягом декількох років.
  • Термін служби квартири і особливо комунікацій – багато десятиліть від моменту покупки.
  • Трохи нижча ціна відносно аналогічної квартири на вторинному ринку – в середньому дешевше приблизно на 200 злотих за квадратний метр. На рівні вартості 5-6 тисяч за метр здається не так багато, але для двокімнатної квартири 50 кв.м. дає цілком відчутні 10 тисяч.
  • Можливість облаштувати квартиру під власні смаки без оглядки на колишніх господарів і взагалі передісторію.
  • Помітно нижчі накладні витрати (плата ріелтору і нотаріусу) на придбання.
  • Помітно нижчі витрати на обігрів в зимовий період. Опалення взимку як мінімум подвоює вартість комунальних послуг. Завдяки поліпшеній теплоізоляції і наявності сучасних калориферів і лічильників різниця в оплаті тепла між старими і новими будинками може досягати двох-трьох сотень злотих на місяць. Орієнтовно: новий будинок – 200-250 злотих, старий будинок – 500 злотих і більше.

Недоліки:

  • Стан квартири – практично завжди stan surowy / deweloperski, тобто під обробку, що вимагає чималих вкладень коштів, сил і часу. Навіть в самому оптимальному варіанті в’їхати в квартиру раніше, ніж через 2-3 місяці після оформлення попереднього договору, не вдасться. До варіантів з “обробкою в подарунок”, іноді пропонованої девелоперами, потрібно ставитися дуже підозріло. Зовсім не факт, що вона вам сподобається, і зовсім не факт, що стіни і стелі після такої обробки не почнуть обсипатися через кілька місяців. Не забувайте, що безкоштовний сир буває тільки в мишоловці, а ви так чи інакше платите за все.
  • Якщо купується квартира в недобудованому будинку, з’являються всі стандартні ризики, пов’язані з банкрутством забудовника до передачі Вам прав на квартиру, затримкою здачі об’єкта і т. п.
    Останнім часом запаси вільних територій для будівництва в центрах та інших зручних районах міст практично вичерпалися, і нові будинки будуються на околицях. Знайти новобудову в хорошому районі чим далі, тим важче, і ціна квартири там може виявитися непропорційно високою.
  • Складнощі з продажем квартири в особистій власності до оформлення будинкової книги (мінімум 6-7 місяців від підписання початкового договору).
  • Досить довго доведеться жити посеред непристосованої території і в навколишніх квартирах.
    Можливі, хоча і рідкісні, ситуації з неврегульованістю прав на земельну ділянку під будинком, коли він використаний не за цільовим призначенням. У цій ситуації ситуація з володінням будинком в цілому і квартирою зокрема зависає в повітрі.
  • Оптимальним варіантом є придбання квартири від забудовника в уже зданому будинку. Ризики тут вже майже повністю відсутні (а ті, що є, відсіваються нотаріусом). Однак вибирати доведеться із залишків, і ціна на даному етапі вже буде помітно вище, ніж на стадії побудови.

Вторинний ринок

Переваги:

  • Квартира готова до заселення відразу.
  • Дзеркальна відповідність нестачі новобудов – набагато більший вибір, ніж на первинному ринку, в тому числі в комфортних районах з садками, школами, магазинами, транспортом і т. п.

Недоліки:

  • Незрозумілий технічний стан. Можливо, будуть потрібні різного калібру ремонти приміщень, комунікацій і т.п., що з’ясується багато пізніше. Демонтаж і видалення старих елементів аранжування (плитки, фарби, шпалер, комунікацій і т.п.) вимагають додаткових витрат і часу.
  • Високі накладні витрати на придбання (за рахунок додаткових комісій ріелтеру і нотаріусу і податків).
  • Можливість отримати неочевидні обтяження, а також опротестування угоди від зацікавлених третіх осіб. Різко підвищує ризики можлива відсутність будинкової книги для кооперативної квартири.
  • Як і раніше можливі ситуації з неврегульованістю прав на земельну ділянку під будинком. Також вельми вірогідна покупка будинку на землі у вічному користуванні, за трансформацію якого у власність ще не виплачені всі внески. Останнє помітно навантажить ваш бюджет в майбутньому.
  • Накладні витрати на операції на первинному і вторинному ринках розрізняються тим, що на вторинному ринку потрібно платити комісію 2-3% (плюс VAT / ПДВ 23%) ріелтеру, який підшукує вам варіант, а також податок на цивільно-правову діяльність – podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) z tytułu nabycia nieruchomości, 2% від вартості квартири. На первинному ринку цього не потрібно, проте з’являються додаткові витрати, пов’язані із закладенням нової додому книги через нотаріуса.

Калькулятор, що дозволяє прикинути накладні витрати при покупці житла, є за посиланням https://www.bankier.pl/narzedzia/kupno-nieruchomosci. Так, при купівлі квартири ціною в 300 тисяч злотих на первинному ринку накладні витрати становлять приблизно 2,5 тисячі злотих, на вторинному – 19-20 тисяч. В цілому список витрат змальований за посиланням http://www.pit.pl/aktualnosci-podatkowe/1905-kupiles-mieszkanie-sprawdz-jakie-podatki-musisz-zaplacic-13674/ .

В цілому більш низькі витрати на придбання житла на первинному ринку майже в точності компенсуються вартістю ремонту, так що по грошах виходить баш на баш. Так що цінові відмінності між ринками при покупці можна сміливо ігнорувати.

Купівля житла на первинному ринку

Купити житло в первинці можна на різних стадіях. Найбільш безпечний момент – після здачі будинку. Проблема в тому, що після здачі в єксплуатацію хороших будинків вільних квартир вже немає або ж вони дуже дорогі. Так що може виявитися доцільно вкластися на більш ранніх етапах. Однак, крім довгого очікування, тут виникає й інша проблема: що трапиться, якщо забудовник збанкрутує під час будівництва? Хоча і рідко, але таке трапляється, і навряд чи вас втішить той факт, що ви стали винятком з благополучного правила.

Починаючи з недавнього часу (з 2014 р.) всі девелопери зобов’язані приймати гроші на спеціальні банківські рахунки – mieszkaniowy rachunek powierniczy. Вони бувають двох типів: закритий (zamknięty), коли девелопер може забрати гроші тільки по завершенні будівництва, і відкритий (otwarty), коли девелопер може витрачати гроші на будівництво. Перший варіант абсолютно безпечний для покупця, тому що в разі банкрутства забудовника вся сума відшкодовується в повному обсязі. Однак він вкрай невигідний девелоперу, вимушеному брати іпотечний кредит на всю необхідну суму, а тому зустрічається рідко. Другий варіант дозволяє повернути частину коштів, але лише пропорційно залишку на рахунку. Чим ближче кінець будівництва, тим менше там залишається грошей, тим менше можна повернути.

Які варіанти з’являються в разі банкрутства забудовника? Ну, перший, очевидний – подавати в суд і намагатися повернути свої гроші нарівні з іншими кредиторами. Перспективи смутні і вельми віддалені. Другий варіант – коли збори покупців вирішують зібрати відсутні гроші і завершити будівництво. Це означає додаткові витрати і додаткові розборки з банком, що видав іпотеку девелоперу (саме до нього переходить право власності на недобудований будинок).

Однак же банкрутство забудовника – скоріше, дуже рідкісний виняток. В цілому більшість проектів благополучно доводиться до кінця. В даний час в Польщі спостерігається бум житлового будівництва, і в покупцях нестачі поки немає. Отже, і банкрутства рідкісні.

Купівля у девелопера (в сучасності – завжди в особисту власність) зазвичай проходить в кілька етапів.

1) підписання попереднього договору про покупку (umowa przedwstępna). Завжди виконується через нотаріуса, і через нього ж проводиться виплата завдатку. Оплата послуг нотаріуса ділиться навпіл між покупцем і продавцем. При підписанні договору потурбуйтеся, щоб в ньому була вказана поштова адреса, де ви гарантовано зможете отримувати паперові листи (на цій стадії, ймовірно, все ще адреса поточної знімної квартири). Зверніть увагу: ви ще не є власником квартири і не можете їй розпоряджатися, а то і користуватися.

2) виплата залишку коштів продавцю відповідно до графіка в попередньому договорі. Десь тут же відбувається завершення будівництва і здача будинку, а також отримання покупцем іпотечного кредиту, якщо він потрібен. Ви все ще не власник.

3) отримання (odbiór) квартири покупцем від продавця. Ви отримуєте ключі та підписуєте протокол отримання. З цього моменту можете робити в квартирі ремонт, укладати договори на надання комунальних послуг і переїжджати в неї. Ви як і раніше не власник.

4) забудовник ініціює в суді процес перенесення права власності на покупця. Процес багатостадійний. Перша стадія – ваша квартира, яка ще не існує в якості окремого об’єкта нерухомості, викреслюється із загальної будинкової книги будинку. Ви отримаєте з суду відповідне повідомлення паперовим листом – на адресу, що фігурувала в попередньому договорі. І ні, ви все ще не власник і на пташиних правах.

5) забудовник ініціює наступну стадію перенесення власності. Ви і продавець підписуєте у нотаріуса остаточний документ купівлі-продажу. Нотаріус обдирає вас як липку, пардон, стягує з вас всі необхідні оплати в розмірі пари тисяч або близько того (цього разу забудовник радісно не бере участі у витратах) і ініціює через суд створення окремої будинкової книги (книг) для ваших об’єктів власності. Потурбуйтеся, щоб в новому договорі також була вказана поштова адреса, де ви можете гарантовано отримати черговий лист з суду. З даного моменту ви вступаєте в усі права і вважаєтеся повноправним власником квартири. Однак будинкової книги у вас ще немає, а тому продаж квартиру, якщо вам раптово закортить, виявиться різко утрудненою і помітно позначиться на продажній ціні.

6) ви є в urząd miejski і заповнюєте там форму заяви на сплату податків з нерухомості. Адреси вам підкаже нотаріус, але ви їх напевно знаєте і так, якщо мельдувалися хоча б раз. Не забудьте прихопити з собою остаточний договір купівлі-продажу в якості доказу. Заодно можете відразу замельдуватися за новою адресою. З плином часу гміна почне надсилати листи щастя з податками, що нараховуються. Податки невеликі: у 2018 р. – максимально близько 77 грошей за метр приміщення і 45 грошей за метр землі. Правда, слід враховувати, що податок на квадратний метр нежитлового приміщення типу паркомісця або комори може бути встановлений гміною раз в десять вище, ніж на метр житлового, так що сукупно в рік може вийти кілька сотень злотих.

7) після декількох місяців (швидше, півроку) суд завершує формування будинкової книги, про що повідомляє вас черговим листом. З цього моменту нерухомість можна продавати безпроблемно.

Дата підписання фінального договору на кроці (5) вкрай важлива, оскільки тільки тоді ви стаєте юридичним власником. Від цього дня ви платите податки, а також відраховується термін володіння. Термін використовується в разі, якщо ви продаєте квартиру. До закінчення п’яти повних років володіння ви зобов’язані заплатити податок (19%) на прибуток з продажу (різниця між вартостями продажу і покупки), причому термін володіння починає відраховується тільки з першого січня наступного року. Іншими словами, навіть якщо в остаточному договорі стоїть перше січня 2020 р., повні календарні фіскальні роки починають відраховуватися від 01.01.2021. У зв’язку з цим вам слід докласти всіх старань, щоб підписати остаточний договір перед 31 Грудня. Але, на жаль, від вас тут залежить не так багато. Є тут, правда, невелике щастя: якщо протягом трьох років від продажу квартири ви вкладете гроші в інше житло, від податку ви звільняєтеся.

Проте, докладіть максимальних зусиль, щоб роздобути квартиру в юридичну власність, підписавши фінальний договір, як можна швидше. До того моменту квартира належить забудовнику, навіть якщо ви повністю виплатили йому всю суму, зробили ремонт і т.п. І якщо з ним раптом трапиться щось типу банкрутства, право власності на житло перейде до іпотечного банку, а ви з інвестора раптово перетворитеся в одного з багатьох кредиторів девелопера – і при тому безквартирного кредитора. Якось раз я навіть натрапив на несамовиту історію. Одна сімейна пара купила квартиру, віддала гроші, в’їхала в неї і почала там жити, не турбуючи себе завершенням процедури покупки. А через десять років забудовник збанкрутував  – і пара раптом опинилася на вулиці без квартири і грошей, тому що квартира відійшла до іншого власника за борги…

Купівля житла на вторинному ринку

Як вже зазначалося вище, при покупці житла на вторинному ринку слід дуже уважно перевіряти його стан з правової точки зору. На первинному ринку такої проблеми не виникає: у квартири немає передісторії, і всі можливі обтяження і проблеми пов’язані виключно зі станом фінансів і документації забудовника. Але перевірити забудовника у вас можливості немає практично ніякої, цим займається нотаріус. На вторинному ринку нотаріус теж може зайнятися перевірками, але там його можливості сильно обмежені. І взагалі краще, якщо проблеми з’ясуються не при підписанні договору, а заздалегідь.

Отже, у вторинці перевіряється наступне:

1) доказ права володіння квартирою – нотаріальний акт купівлі-продажу (akt notarialny kupna mieszkania) або документ про частку учасника (przydział członkowski) у разі кооперативної власності.

2) Історія продажів квартири і реальні власники – по будинковій книзі, якщо вона є. Переконайтеся, що продавець є або визнаним державою власником, або його формальним представником, а також що дані в будинковій книзі збігаються з даними в доказах права володіння.

3) обтяження існуючою іпотекою – також перевіряється по будинковій книзі. Якщо іпотека є, треба перевірити, що продажна ціна вище залишку заборгованості. У тій же книзі слід перевірити, що судовий виконавець (komornik) не веде ніяких справ по заборгованостях, пов’язаними з квартирою.

4) заборгованість по сплаті комунальних послуг (zaświadczenie o braku zaległości czynszowych) – видається власнику керуючою компанією.

5) відсутність замельдовання інших мешканців – свідоцтво з urząd miejski, що надається продавцем. Також непогано перевірити відсутність наймачів житла, які мають право користування квартирою, але якщо вони не замельдовані за даною адресою, це практично неможливо – договір найму, навіть якщо він є, ніде не реєструється.

6) обтяження правом дожиття (див.розділ про права власності). Право дожиття може бути зафіксовано в розділі 3 будинкової книги. Однак закон цього не вимагає, і ви цілком можете не дізнатися про наявність такого обтяження до моменту, коли остаточно розплатитеся з продавцем.

7) якщо продавець є підприємцем, необхідно підтвердження, що нерухомість не внесена на баланс фірми в якості основних фондів. Це ще одна складність,оскільки даний факт не відбивається в книзі. Перевірка проводиться шляхом пошуку адреси квартири в гуглі, а також на сайті https://prod.ceidg.gov.pl/CEIDG/CEIDG.Public.UI/Search.aspx. Дана квартира не повинна бути вказана як адреса жодної фірми.

8) нарешті, продавець не повинен мати боргів перед кредиторами (wierzyciele). Інакше після продажу договір продажу може бути визнаний нікчемним і примусово розірваний з подачі кредиторів, причому змусити продавця повернути гроші можна буде тільки через суд. І якщо він вже примудрився накопичити значні борги, можете уявити собі шанси на таке повернення.

Відсутність проблем по пунктах 5-8 має бути обумовлено в договорі явно і недвозначно. Якщо у продавця є борги, можна вказати в договорі окремим рядком їх погашення продавцем з ціни продажу житла. Це не врятує вас від обману, але підвищить шанси виграти справу в суді, якщо до цього дійде.

Передача квартири від продавця покупцеві здійснюється нотаріальним актом, поєднаним з договором купівлі-продажу. Також нотаріус може ініціювати зміни в будинковій книзі, або ж ви можете зробити це самі через відповідний районний суд. Нарешті, якщо продаж розтягнута в часі (наприклад, ви платите завдаток, після чого йдете в банк за іпотекою), можна укласти попередній договір купівлі-продажу.

Існує два типи таких договорів: umowa przedwstępna (укладається через нотаріуса) і umowa cywilnoprawna (простий цивільно-правовий договір, що підписується тільки продавцем і покупцем). Перший тип набагато безпечніший, оскільки завдаток спочатку перераховується на рахунок нотаріуса, а той переводить його на рахунок продавця тільки після підписання попереднього договору. Плюс нотаріус перевіряє все, що може – особистість продавця, його права на володіння власністю і т.п., а також вписує інформацію про попередній договір в будинкову книгу. Витрати на нотаріуса в цьому випадку діляться навпіл між покупцем і продавцем.

До речі, задатків теж існує два типи: простий (zaliczka) і неповернутий (zadatek). Завдаток першого типу повертається в повному обсязі в разі зриву угоди неважливо з чиєї причини. Завдаток другого типу не повертається покупцеві, якщо угода зірвалася з його вини і повертається в дворазовому розмірі, якщо зрив стався з вини продавця. Це не Домовленість – дане питання регулюється статтею 394 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny), так що уважно дивіться, яке слово використано в договорі. Звичайний розмір завдатку – 10-20%.

Нехай і більш-менш очевидно, але для повноти картини вкажу, на що слід звернути увагу додатково:

1)Коли проводилися ремонти. Якщо давно, це означає додаткові витрати як мінімум на косметичний ремонт, а якщо не пощастить, то і на капітальний.

2) Сусіди – люди похилого віку, молодь і т.п. Неспокійні і галасливі сусіди здатні доставити чимало неприємностей, незважаючи навіть на закони, що регулюють нічну тишу.

3) Форма власності будинку (sposób zarządzania nieruchomością wspólną). Як уже зазначалося, кооператив накладає певні, хоча і незначні, обмеження.

4) Дата звільнення квартири продавцем. Даний момент краще явно обумовити в договорі.

5) Наявність додаткових приміщень (підвал, садок, комора і т.п.) як вже зазначалося вище, якщо вони продаються в комплекті, але оформлені окремою будинковою книгою, у вас як у іноземця можуть виникнути проблеми з дозволом від МВС.

6) Вартість комунальних послуг – не тільки плата керуючої компанії, але і додаткові витрати, в першу чергу опалення та електрику, а також орендна плата за землю в разі вічного користування. Найкраще попросити у господаря копії фактур, виставлених за кілька попередніх місяців.

7) Фінансова інформація кооперативу, якщо до неї є доступ. Якщо баланс на рахунку близький до нуля, в майбутньому можуть виникнути несподівані платежі з поточних ремонтів та ін.

Список популярних схем обману при продажу квартир на вторинному ринку: https://www.polskieradio.pl/42/259/Artykul/1089541, Wynajem-lub-kupno-mieszkania-oto-lista-oszustw . Нічого нового, загалом: продаж чужої квартири за підробленими документами, неодноразовий продаж і т.п. Черговий аргумент за те, щоб віддати зайві кілька сотень злотих нотаріусу.

Як і у випадку з первинкою, не забудьте зареєструватися в urząd miejski в якості платника податків за новопридбану нерухомість.

Також майте на увазі, що вказана агентом ріелтера плата за послуги може не включати VAT 23%.

Окремим пунктом слід вказати покупку житла на аукціоні коморника (судового виконавця), що продається за борги господарів. Основний сайт з такими пропозиціями – http://www.licytacje.komornik.pl. Не така вже й рідкість, і, на перший погляд, спосіб може виглядати привабливим. Перевагою тут є ціна помітно нижче ринкової. Перші торги починаються від порога в 3/4 від оцінки експерта, наступні (якщо не пішло з першого разу) – від 2/3. Зрозуміло, якщо зацікавитеся не тільки ви, то в ході аукціону ціна може вирости і до ринкового рівня.

Однак в цьому випадку треба бути не просто, а надзвичайно обережним. Квартира зазвичай продається з мешканцями – або колишніми власниками, або, рідше, наймачами, причому налаштовані вони вороже в діапазоні від “помірно” до “люта ненависть”. Очікувати від них співпраці вкрай складно. Вони цілком можуть не пустити вас в квартиру перед продажем, щоб оцінити стан. Виселити їх ви не маєте права, навіть ставши новим господарем: житлове право Польщі захищає в першу чергу мешканця.

Ексмісія (виселення) – процедура, що проводиться також коморником, але в повній відповідності до законодавства. А воно вимагає надати соціальне житло замість старого. Надає його гміна. Точніше – не надає, оскільки його дуже мало, а бажаючих дуже багато. І поки це житло не знайдеться або мешканці самі собі щось не організують і не з’їдуть добровільно, ви користуватися квартирою не зможете. Гміна буде платити вам чинш в розмірі середньоринкового, але якщо ви мали намір там жити, це стане слабкою розрадою. А тривати процес ексмісії може роками, а то й десятиліттями. Ну і врахуйте, що навіть після покупки квартири її колишній власник може оскаржити рішення суду про продаж, що зробить всю історію ще цікавіше.

Незадовго до оновлення статті натрапив на новину, де описувалося, як зневірений від очікування новий господар забарикадувався зсередини в квартирі, залишивши мешканців на сходовому майданчику. Заарештували – ні, не мешканців, а самого господаря за перешкоджання користування житлом. А за цією статтею загрожує до трьох років…

Купівля земельної ділянки під будинок

Для покупки земельної ділянки під будівництво необхідно: (1) володіти громадянством Польщі, або (2) мати дозвіл на покупку від МВС, або (3) бути чоловіком/дружиною громадянина Польщі і протягом двох років прожити на території Польщі з картою сталого побиту. Також фірми з правом власності ТОВ (Sp. z o.o.) мають право купувати земельні ділянки без будь-яких дозволів.

Спочатку слід, зрозуміло, визначитися з розміром ділянки і сумою, яку ви готові видати на покупку. Крім того, не кожен проект будинку можна розмістити на тій чи іншій ділянці. Тому спочатку необхідно визначитися, який будинок ми хочемо будувати, і вже під нього підбирати ділянку за розміром. Відступи від межі ділянки до стіни будинку з вікнами повинні бути 4 метри, без вікон – 3 метри. Також потрібно враховувати розташування ділянки (дороги місцеві, об’їзні та магістральні, залізничні колії, заливні території, ділянки з охороною історичних будівель і т. п.)

Є два варіанти: купити ділянку від міста або ж купувати у фізичної особи або приватної організації.

При покупці від міста і юр. особи необхідно заплатити ПДВ 23% до вартості ділянки.

Ужонд міста свої ділянки продає з аукціону. Оголошення про торги розміщуються на сайті ужонда. Для Вроцлава, наприклад, це http://bip.um.wroc.pl//przetargi-nieruchomosci/496.

Після того як ми пригледіли ту чи іншу ділянку, необхідно перевірити, що там можна будувати (тип будівлі, допустимі послуги, в ньому пропоновані, і т.п.), чи є поблизу потрібні комунікації (каналізація, газ, вода, електрики). Це робиться за допомогою ресурсу, що називається ” міські плани управління територією “(Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego). Приклад для Вроцлава – http://geoportal.wroclaw.pl/mpzp.

Важливим фактором є статус ділянки “teren ochrony konserwatorskiej ” (територія охорони пам’яток старовини). При наявності такого статусу всі роботи пов’язані з приготуванням території під будівництво (копка фундаменту і т.д.) повинні вестися тільки при узгодженні з організацією, що займається охороною таких пам’ятників. Про дозвіл слід подбати перед початком робіт. Якщо в їх ході випадково знайдуть старий фундамент або якісь інші археологічні знахідки, то будівельні роботи припиняються і на цю територію входять археологи. Всі витрати з археологічних розкопок покриваються за рахунок інвестора, тобто власника ділянки. Для перевірки наявності такого статусу можна за посиланням http://www.geoportal.wroclaw.pl/www/studium/Rys_11_ochrona_dziedzictwa_kulturowego.pdf.

Якщо ви вирішили звернутися в агентство з нерухомості, необхідно укласти з ними договір на обслуговування. Настійно рекомендується, щоб в договорі був зазначений термін дії. І в будь-якому випадку запропоновані ділянки землі слід перевіряти так, як зазначено вище.

Іпотека

Банки пропонують іпотечні програми, що розрізняються як термінами виплати, так і розмірами іпотечного внеску. Як правило, фінансується не більше 80% вартості квартири, хоча часто доводиться бачити рекламу і з 90%. Правило 80% насправді є офіційною рекомендацією KNF (Komisja Nadzoru Finansowego), відомої як Rekomendacja S. Хто б ще прислухався до рекомендацій розумних людей…

При купівлі житла на первинному ринку банк може порекомендувати забудовник. Це спрощує справу для всіх зацікавлених сторін, тому що банк вже знає, про що мова, так що може не знадобитися надання додаткових документів типу незалежної оцінки житла. Однак же не забувайте, що ви звалюєте собі на плечі ношу на десять-двадцять-тридцять років, і невелика економія на початковому етапі може вилитися в серйозні втрати в подальшому. Так що не пошкодуйте часу на оцінку і порівняння кредитів в різних банках.

Загальна термінологія параметрів кредиту: prowizja – банківські комісії; marża – маржа, чистий дохід банку; oprocentowanie – повна процентна ставка по кредиту (маржа плюс міжбанківська кредитна ставка WIBOR, від банку не залежить).

Звичайний взаємозв’язок – чим менше маржа, тим вище комісії. Що вигідніше, залежить від конкретної ситуації. Так, висока маржа без комісій може виявитися краще при короткостроковому кредиті (на малі суми або з метою обміну квартири), низька маржа з комісіями – при довгостроковому. Також тримайте в розумі, що маржа і комісії в детальній інформації вказуються в діапазоні”від… до…”залежно від додаткових умов, а в рекламах зазвичай фігурує параметр “від”. Так що в реальності “комісія 0%” цілком може виявитися неправдою.

Є також один важливий параметр, який для кредиту зобов’язані вказувати всі банки – реальна процентна ставка RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania). Це синтетичний параметр, що враховує не тільки явні виплати, а й рівень інфляції. Його можна використовувати для швидкої грубої оцінки і порівняння кредитів, що, однак, не звільняє від уважного читання кредитного договору на предмет комісій і обов’язкових страховок. В середньому RRSO становить 3-4% річних, хоча трапляються і більш дорогі кредити. Для дослідження поточної ситуації гугліть “porównanie kredytów hipotecznych”.

Також слід відрізняти іпотечний кредит (kredyt mieszkaniowy / hipoteczny) від іпотечної позики (pożyczka hipoteczna). Перший видається виключно для придбання нерухомості і зазвичай вимагає власного внеску. Другий – кредит під необтяжену нерухомість на будь-які цілі (хоч на другу квартиру, хоч на телевізор, хоч на ящик горілки). Відсотки за іпотечною позикою помітно вище, ніж за іпотечним кредитом (хоча і нижче, ніж за звичайним кредитом готівкою). Детальніше можна почитати тут: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Pozyczka-hipoteczna-kiedy-i-komu-sie-oplaca-7633866.html.

Для отримання іпотечного кредиту необхідно довести банку, що ви в змозі його повернути. Іншими словами, від вас будуть потрібні докази вашого доходу, стабільного положення, сумлінності і т. п. Для іноземців банки можуть накладати вимоги типу терміну перебування в Польщі, строку дії дозволу на перебування, мінімального доходу (по банківській виписці), розміру фірми, в якій ви працюєте, і т. п. Можуть також зажадати показати дозвіл МВС на придбання нерухомості або підтвердження, що воно не потрібно, підтвердження кредитної історії, в тому числі закордонної (з перекладом на польську), дозвіл на роботу і т.п. Вимоги сильно різняться від банку до банку, а деякі банки з негромадянами не працюють принципово. Так що навіть якщо ви знайшли вподобаний варіант кредиту, не факт, що вам його дадуть. При попередній оцінці витрат краще орієнтуватися на найбільш песимістичний варіант.

Ще одна дрібна неприємність, пов’язана з іпотечним кредитом. За його отримання протягом 14 днів в ужонді скарбовем потрібно сплатити додатковий податок на цивільно-правову діяльність (PCC), вже згадуваний раніше в контексті вторинного ринку. Його розмір залежить від типу кредиту. Якщо ставка кредиту є фіксованою, то податок становить 0,1% від того, що позначається як wierzytelność istniejąca. Це тіло кредиту плюс всі відсотки на нього, які має виплатити до погашення кредиту (сума розраховується банком в кредитному договорі). У разі, якщо ставка кредиту є плаваючою і сума виплат заздалегідь невідома, вживається термін wierzytelność o wysokości nieustalonej, а податок становить рівно 19 злотих. Форма Податкової декларації – PCC-3. Якщо у квартири кілька власників, кожен повинен також заповнити форму PCC-3 / A.

Практично обов’язковою вимогою для іпотечного кредиту є наявність будинкової книги на житло, що купується (оскільки іпотечний кредит повинен бути вписаний в обтяження квартири в будинковій книзі). Якщо ви купуєте за таким кредитом квартиру в кооперативній власності, заздалегідь перевірте, що книга вже заведена. Якщо ні – приступайте до пошуків нових варіантів, якщо тільки не погодитеся разом з поточним власником чекати півроку її оформлення.

На що звертати увагу при отриманні іпотечного кредиту, можна прочитати за посиланням https://www.bankier.pl/wiadomosc/Jak-powinien-wygladac-dobry-kredyt-hipoteczny-7266700.html. Якщо коротко, кредит краще брати з постійною ставкою (або хоча б з постійною банківською маржею) і у валюті, в якій ви маєте доходи (відгомони історії з валютними іпотечниками, які брали кредити в швейцарських франках і сильно пролетіли на цьому після падіння курсу злотого). Власний внесок повинен бути 40-50%, але ніяк не менше 20%, незважаючи на масу пропозицій з більш низьким внеском (пам’ятайте, що якщо ціни підуть вниз, банк може зажадати дострокових виплат по кредиту, щоб знизити свої ризики). Термін кредиту не повинен перевищувати 15-20 років. Місячний внесок не повинен перевищувати 30% коштів, що залишаються у вас на руках після всіх обов’язкових виплат.

Якщо всі банки відмовили вам в іпотечному кредиті, тримайте в розумі ще одну форму покупки квартири в розстрочку – лізинг. Як і у випадку з іпотекою, ви платите за квартиру регулярні внески, поки не виплатите її повну вартість плюс відсотки. Різниця з іпотекою в тому, що до моменту остаточної розплати така квартира залишається власністю продавця. Обходиться така квартира помітно дорожче, ніж по іпотеці, з’являється ризик взагалі не отримати квартиру (в разі банкрутства забудовника), так що це вельми екзотичний і самий крайній варіант.

Комунальні послуги

Трохи про поточні витрати на утримання житла.

Перша обов’язкова стаття – власне комунальні послуги (czynsz). Це сума, що виплачується керуючій компанії (zarządca) або кооперативу за підтримку будинку в житловому стані: прибирання, дрібний ремонт, підсвічування і обігрів загальних приміщень типу сходової клітки, вивезення сміття, доставка холодної води і каналізаційне водовідведення, охорона і т.п. При покупці (незалежно від ринку) вам повинні видати фактури за попередній період, щоб ви заздалегідь оцінили поточні витрати. Врахуйте тільки, що плата за додаткові приміщення типу паркомісця або комори виставляється окремо і може становити додаткові кілька десятків злотих щомісяця.

Друга стаття – електрика. У квартирі на вторинному ринку вже є і лічильник, і договір з постачальником. Договір доведеться переукладати на своє ім’я, зрозуміло, тримаючи в думці, що термін договору зобов’язує в тому числі і клієнта, і розірвати договір раніше зазначеного в ньому терміну практично неможливо.

На первинному ринку Ви отримаєте знеструмлену квартиру. Для підведення до неї струму потрібно укласти договір з постачальником, який повинен змонтувати свій лічильник. Карту основних постачальників по регіонах Польщі можна знайти за посиланням https://blogenergetyczny.pl/osd-operator-systemu-dystrybucyjnego. Але, в принципі, ви можете знайти і альтернативних по пошуковому запиту “dostawca prądu місто”. Поставляти вам струм може кожен бажаючий. Для укладення договору можна з’явитися в офіс постачальника, але куди простіше завантажити на його сайті форму заяви на підключення, роздрукувати, підписати, відсканувати і вислати по електронній пошті. Зрозуміло, робити це потрібно ще на колишньому місці проживання, оскільки процедура аж ніяк не миттєва. Заздалегідь уточніть з представником керуючої компанії, яким чином здійснюється доступ електрика до розподільних приміщень. Через якийсь час з вами зв’яжуться і запитають, коли і як можна встановити лічильник. Витративши деякий час на узгодження візиту між керуючим і електриком, ви отримаєте струм, а разом з ним – і щомісячні рахунки.

Третя стаття – опалення і гаряча вода. Якщо у вашому будинку центральне опалення, то майже напевно керуюча компанія вже уклала рамкову угоду з постачальником, так що вам доведеться лише підписати індивідуальний договір. Вибору тут у вас вже немає.

Однак же може трапитися так, що ви купили свій окремий будиночок або щось схоже, де опалення здійснюється самостійно за допомогою вугільної, газової або мазутної печі. Дана тема мені незнайома, розвивати її не буду. Згадаю тільки, що старі печі страшно чадять, і використовувати їх собі дорожче, а корінь eko в назві ekogroszek (популярні дрібні вугільні брикети) походить від ekonomiczny, аж ніяк не ekologiczny. Вартість нової вугільної печі починається від 8-9 тисяч. Введення в тему пічного обігріву: https://www.mgprojekt.com.pl/blog/jak-ogrzac-dom/ .

Також в деяких будинках може бути газ, хоча це рідкість. Про підключення та оплату консультуйтеся з керуючим.

У випадку зі струмом і гарячою водою врахуйте, що тариф на сайті – всього лише половина айсберга, а то і менше. Там показують тільки вартість кіловата струму або гігаджоуля тепла. Однак понад те всі компанії стягують ще й плату за доставку гарячої води і струму до Вашого будинку, а також торгові оплати (на випадок, якщо ви зовсім не користуєтеся їх продуктом). Ці плати як мінімум подвоюють підсумкову суму у фактурі. Уважно читайте таблиці оплат перед підписанням договору – в разі чого вирватися з дружніх обіймів постачальника виявиться ой як непросто.

Нарешті, для комплекту згадаю таку статтю витрат, як зв’язок – Інтернет, домашній кабельний телефон і телевізор, якщо ви його дивитеся. Більшість інтернет-провайдерів можуть надавати все в одному пакеті… але тут ви, ймовірно, вже розберетеся і без мене.

Фактури на оплату комунальних послуг ви можете отримувати в поштову скриньку в паперовому вигляді. Однак же в сучасності всі постачальники мають електронне бюро обслуговування клієнта (elektroniczne biuro obsługi klienta, стандартно скорочується як eBOK), так що електронні фактури куди зручніше. Там же можна подавати значення лічильників. Однак же нові будинки оснащуються лічильниками з радіозв’язком, так що показання знімаються збирачем даних дистанційно, зі сходової клітки (за що береться окрема плата), і самостійно відсилати нічого не треба.

Ремонт

Отже, ви стали щасливим володарем нового мешкання, купленого в новому з голочки будинку. В’їжджаємо і живемо? Як би не так.

Як я вже вказував, з імовірністю в 99,9% ви опинитеся власником квартири або будинку в так званому “сирому” або “девелоперському стані” (stan surowy / deweloperski). Іншими словами – декількох наборів голих стін, стель і підлог, з яких подекуди стирчать дроти і заткнуті пробками труби. Якщо пощастить, також можуть бути змонтовані батареї опалення (grzejnik / kaloryfer) і вимикачі з розетками. Оскільки жити в такому оточенні досить складно, наступний етап – ремонт житла, який в даному контексті найчастіше називається wykończenie.

Перше, в чому слід упевнитися – що у вас є документ від забудовника, званий “standard wykończenia”. Він містить багато цікавих параметрів як вашої квартири, так і будинку в цілому – тип будівлі, матеріал і товщина стін, матеріали, застосовані для виливки підлог і вирівнювання стін, опис дверей і вікон, комунікацій і т.п. Також було б дуже непогано отримати від забудовника фотографії електричних і водних комунікацій, прокладених в підлозі, стінах і стелі до того, як їх закрили товстим шаром оздоблювального матеріалу. В іншому випадку у вас (або ремонтників) є хороші шанси влізти свердлом в електропроводку або водопровід під час проведення робіт. На таких фотографіях можна також побачити вкрай корисні речі типу розташування залізобетонних несучих конструкцій. Однак за законом ця інформація не потрібна, так що тут вже як пощастить. Ну, і за всяку ціну вибийте у забудовника схему квартири з точними розмірами (а не тільки описами типу “кімната така-то – стільки-то квадратних метрів”) або зробіть її самі. Сильно стане в нагоді в подальшому при обговореннях ремонту.

Наступний етап – знаходження виконавця ремонту (wykonawca). Зрозуміло, Гугл в допомогу, але… В основному вам будуть потрапляти реклами фірм, що роблять “пакетний ремонт”. Вони роблять ремонт під ключ, застосовуючи матеріали різної якості і оцінюючи роботу на підставі площі квартири. Наприклад, “Срібний пакет” коштує, умовно, 500 злотих за квадратний метр,”Золотий” – 700,”Платиновий” – 1000. На практиці вам буде дозволено вибрати колір фарби на стінах, ламінату на підлозі і плитки у ванній. Все інше виконавець підбере сам з типових матеріалів. В якості одного з ударно-привабливих аргументів за їх послуги наводиться “а ще ми як будівельники платимо VAT на матеріали не 23, а 8%”.

Зв’язуватися з такими конторами настійно не рекомендую. По-перше, це не власне виконавці, а посередники. Отримавши від вас замовлення, вони передадуть його на субпідряд справжнім виконавцям. Обговорювати технічні деталі з дівчатками-продажницями абсолютно безглуздо – вони нічого не розуміють в предметі, їх завдання – просто впарити вам послуги фірми. Узгодження будь-яких індивідуальних відхилень займе масу сил і часу, затягне ремонт, а також виллється вам в таку копієчку, що ви просто розплачетеся. Так, коли я запитав в одній конторі, скільки буде коштувати обклеювання стін шпалерами, мені виставили ціну в 170 злотих за квадратний метр – при тому, що досить дорогі шпалери коштують близько 50 злотих за метр, а робота – як максимум двадцятку, і то лише тому, що шпалери в Польщі рідкість (місцеві воліють фарбу, шпалери замовляють в основному вихідці з колишнього СРСР). Інший приклад: за монтаж двері в отворі салону, де вона спочатку не передбачалася (типова, до речі, ситуація), з мене запросили п’ять тисяч.

По-друге, такого роду посередники будуть всіма силами намагатися нав’язати вам додаткові послуги і прив’язати до себе. Так, ще в одній конторі пропонувалося спочатку заплатити дві тисячі за три проекти ванної (від сили п’ятнадцять хвилин роботи по підгонці типових проектів), причому кожен наступний проект коштував якихось божевільних грошей. І це при тому, що і проект не потрібен, просто ткнути пальцем: ванна тут, унітаз тут, раковина тут. Психологічний прийом: раз віддавши чималі гроші хоч за щось, надалі відмовитися від послуг фірми вже куди складніше.

Нарешті, найголовніше, такий пакетний ремонт обійдеться вам дорожче, ніж робота безпосередньо з виконавцями, незважаючи навіть на більш низьку ставку ПДВ на будматеріали. Набагато дорожче – рази в півтора, а то і більше.

Так що я настійно рекомендую шукати фірми, які роблять все самі і до того ж не працюють за типовими проектами, а дозволяють обговорювати деталі аж до найтонших. Як шукати таких виконавців – питання окреме, але готуйтеся до того, що знайти тямущих, грамотних і відповідальних людей не так просто (та ще й доведеться чекати, коли у них є вільний час у графіку). Так що заздалегідь приєднайтеся на Facebook до декількох груп, що мають відношення до Вашого міста, і розпитайте рекомендації. При цьому, можливо, Вам буде комфортніше шукати через групи українських виконавців – їх багато в Польщі, і спілкуватися з ними набагато простіше, ніж з поляками. Я зрештою працював саме з ними і залишився дуже задоволений як професійними, так і особистими якостями. Недолік у таких фірм єдиний: любов до готівки. Навіть не заради відходу від податків (тут все в порядку – і договір підпишуть, і чек дадуть, і гарантію), а просто тому, що з робітниками прийнято розплачуватися готівкою. Ну, і тягар закупівлі матеріалів та обладнання лягає майже виключно на ваші плечі.

Для грубої оцінки вартості ремонту можна використовувати калькулятор за адресою https://kb.pl/remont-i-wykonczenie/. Взагалі-то там можна відразу і виконавця шукати, але у мене не зрослося: щось вони там у мене перевірити не змогли, а повторно заявку розміщувати я не став (про що ні краплі не шкодую). Ціна з даного калькулятора придатна як основа для грубої оцінки бюджету і розмови з виконавцями. Однак слід розуміти, що в реальності вона може виявитися як помітно вище, так і помітно нижче, в залежності від ваших потреб і примх. Для дуже грубої оцінки можна використовувати орієнтир в 600-700 злотих за квадратний метр (тобто ремонт квартири 50 кв.м. при розумному підході обійдеться тисяч в 30-35, включаючи матеріали і роботу). Основні витрати, зрозуміло, припадають на ванну і кухню, якщо вона окрема – плитка на підлозі і стінах, сантехніка і т. п.

Окреме питання – кухонні меблі. Можна, зрозуміло, купити готові. Однак якщо ви розраховуєте жити в квартирі довго і щасливо, має сенс задуматися про меблі на замовлення (kuchenne meble na wymiar). Вона істотно дорожче готової магазинної (груба оцінка – від тисячі до півтора за погонний метр стільниці, blat), але зате дозволяє підігнати під себе один з найбільш важливих елементів житла. Фірм, що роблять кухонні меблі на замовлення, мільйон і більше, рекомендації з пошуку підходящої  – ті ж, що і вище. Ну, і те ж саме відноситься до меблів в передпокої, хоча це питання куди менш критичне.

І врахуйте, що тягнути з ремонтом занадто довго не можна. У вас є півроку від моменту покупки, щоб закінчити як мінімум кухню і ванну відповідно до норм (описаними в тому ж стандарті). Після закінчення робіт Ви повинні повідомити девелопера, а відсутність такого повідомлення за замовчуванням означає, що все завершено правильно.

Трохи про матеріали та термінологію. Ремонт вимагає сотень найменувань самих різних компонентів (в моєму фінальному списку виявилося близько 200 позицій), і, зрозуміло, наводити назви кожного не стану. За повним асортиментом – на сайти Castorama, Leroy Merlin і аналогічних.

Купівля житла з інвестиційними цілями

Цей розділ я вирішив зробити в якості попередження через велику кількість реклами інвестиційного житла, що ллється з кожного кута. З усіх боків вас зазивають вкласти свої гроші в різноманітну недвигу, обіцяючи нехилі прибутку-6, 7, а то і 10% “гарантованого доходу”. Варіанти знаходяться в діапазоні він малих кавалерок для студентів до готелів і комерційної нерухомості. Досить віддати гроші і насолоджуватися прибутками, а заодно і отримати гарантований номер в курортному місці, коли захочеш.

У чому підступ?

А підступ в тому, що такої речі, як “гарантований прибуток” в природі не існує, хіба що ми говоримо про банківський внесок під конкретні відсотки (та й там не факт). Прибуток – завжди плата за ризик. І чим вище потенційний прибуток, тим вище ризик залишитися в збитках. Для початку потрібно задатися простим питанням: якщо хтось обіцяє вам “гарантований прибуток” в 7% річних при вартості іпотечного кредиту близько 4%, чому він сам не візьме цей кредит і не почне легко і просто отримувати в кишеню свої 3%? Відповідь тут теж дуже проста: рекламники прекрасно розуміють, що ризики тут перекривають привабливість, а тому жадають перекласти їх на лохів… прошу вибачення, на багатих і неосвічених інвесторів.

Отже, що вам не говорять?

Вам не кажуть, що” гарантований прибуток ” розраховується, виходячи зі стовідсоткової здачі нерухомості в найм протягом круглого року. Такого не буває. Навіть якщо мова про довгостроковий найм квартири, все одно трапляються періоди простою від тижнів до місяців, коли виїжджає один мешканець і в’їжджає інший. Якщо мова йде про готель або офісну будівлю, все набагато гірше. Номер в готелі взагалі може використовуватися тільки в сезон, що становить три-чотири місяці в році.

Вам не говорять про те, що нерухомість вимагає косметичного ремонту раз в кілька років і капітального – раз в пару десятиліть. За ваш рахунок, зрозуміло. Перше вільно може встати вам в розмір місячного, а друге – річного доходу, а то і більше.

Вам не кажуть, що нерухомість вимагає управління, а керуюча компанія безкоштовно не працює. Знову ж таки, ступінь ефективності управління може бути різною, а результатом може виявитися навіть просто банкрутство. І тоді ви залишитеся з шматком недвіги, який ні продати, ні здати самостійно вже не зможете.

Вам не говорять, що навіть якщо ви вирішите управляти інвестиційною квартирою самостійно, ви все одно несете ризики ремонту, а заодно і поганих мешканців – галасливих скандалістів і неплатників. Процес ексмісії я вже згадував вище: може зайняти роки, і весь цей час ви будете платити за комунальні послуги і не отримувати ні копійки від мешканців.

Нарешті, вам не говорять, що зараз на ринку нерухомості йде бум, а тому з неї можна отримувати високі доходи, але ніхто не гарантує, що цей бум буде вічним. Більш того, вся історія економіки показує, що бум обов’язково змінюється рецесією. Ну ніхто вам не говорить, що правила гри, встановлені державою, можуть в будь-який момент змінитися. Так, розмови про стягнення податків з кадастрової вартості комерційної недвиги в Польщі вже йдуть багато років, і цей податок вже поступово вводиться на великі дорогі об’єкти. І ніхто не гарантує, що оподаткування недвіги і доходів не зміниться радикально вже в найближчі роки.

Ось кілька статей, які рекомендується дуже уважно прочитати перед тим, як інвестувати:

https://www.bankier.pl/wiadomosc/13-ostrzezen-dla-inwestujacych-w-nieruchomosci-od-deweloperow-7759385.html
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Strzez-sie-gwarantowanych-7-z-nieruchomosci-7600718.html
https://www.bankier.pl/wiadomosc/KNF-i-UOKiK-ostrzegaja-przed-gwarantowanym-7-7744693.html

Чи означає це, що в нерухомість взагалі не можна інвестувати? Ні, зрозуміло. Цілком можна. Але тільки ні на секунду не можна розслаблятися і вірити в світле майбутнє лише тому, що вам його пообіцяли. Ну, і кілька простих правил непрофесійного інвестора:

1) ні за яких обставин не беріть іпотечний кредит заради покупки інвестиційної нерухомості. Це різко збільшує ризики, так що за результатами ви цілком можете піти в глибокий мінус. Грайте в казино тільки на власні гроші.

2) уникайте вкладень у підприємства, які не мають чіткого правового визначення відповідно до польського законодавства (такі як кондотелі). Ви навіть припустити не можете, як саме уряд може ускладнити вам життя і фінанси, з часом вводячи ці визначення.

3) здаючи квартиру особисто, убезпечте себе. Використовуйте договір оказіонального найму замість звичайного. Він підписується на термін не більше 10 років і вимагає нотаріально завіреної заяви власника іншого житла, що він зобов’язується надати приміщення вашому мешканцю, якщо ви його виженете. Це не є стовідсотковою гарантією швидкої ексмісії, але помітно полегшує життя. Правда, такий договір повинен бути зареєстрований в податковій інспекції протягом 14 днів після підписання…  Детальніше про такі договори – https://www.bankier.pl/wiadomosc/Najem-okazjonalny-czyli-szybsza-eksmisja-lokatora-Niekoniecznie-7647702.html.

В цілому слід зауважити, що інвестування в нерухомість – високоризикове підприємство, яке краще залишити професіоналам. А для звичайних людей є набагато менш небезпечні способи пограти в лотерею.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

12 + 1 =